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手離したくないからリースバック、もうちょっと考えて [東京資金繰りコンサルタント]

夜は本当に涼しい風が家の中を吹き抜ける。自宅前の公園から新緑の香りがふわーっと入ってくる、この時期の夜は本当に心地よい。二キロメートル先に新しくできたパチンコ屋さんの照明が煌々と点っている、噂によれば大盛況らしい。



それにしてもパチンコ屋さんはこの先どうなることやら、実際に店員として働いている友人がいるのだけれども、一人あたりが使うお金がだいぶ減額されているようで収益率は低いみたいだ。MAX機などと呼ばれるギャンブル性の高いパチンコ台が撤去されたらしいが、確率の問題ではないと思うのだが。




カジノはOKでパチンコのギャンブル性は抑制される・・・・・いったい誰が牛耳っているんだろうか。 ここのところの日本の首相は信用できないのと、汚い政治が浮き彫りになっているから色眼鏡で見てしまう笑。東京オリンピックまで日本がもつのかな。


千代田区内の支援先にて週に二回ほど会計作業を行う。記帳で銀行を6社ほどまわるが、なんとも神田という町は素敵で粋な町だ。大通りを避けてちょいと裏道をあるくと昭和初期の建物がまだまだ存在し、日本蕎麦屋さんや和菓子屋さん、昭和のうれしくなっちゃうラーメン屋さんが軒を連ねる。アド街ック天国で当社のある千代田区岩本町がクローズアップされた。いきつけの蕎麦屋さんとマグロ専門定食屋さんが出なかったのが残念だが、あれは岩本町で働く人間だけが知る店だから出なくてよかったかも。いつも行列やし笑


ホテル建築ラッシュが止まらない、オリンピックに向けての建築だろうがオリンピック終わった後は周りにピラニアがいっぱいいる。ピラニアの餌にならないようにね。



リースバックを希望するお客さんが後を絶たない。会社の経営者である社長さんが資金繰りの悪化で困り果てリスケジュールを申請する。最初は資金繰りの流れを正確につかむために元金ゼロで申請し承認をもらう。しかしながら自分たちだけで申請をしようとすると、通常元金払いの半分とかそれよりもうちょっと低い返済に留まってしまう。やはり社長さんにとっては銀行様だ。言いなりになって中途半端に元金返済をする、資金繰りを見直す時間もなく半年が経過し通常元金返済に戻される。



意味がないのだ。私はリスケジュールと言うのは自分の会社の資金繰りを剥き出しにして見つめなおす大事な期間だと考える。苦しいからこそ数年間元金をゼロ返済にして資金繰りを見直す。コストカットできる部分、売り上げを上げるための新たなる機会を設ける大切な時間だ。いたずらに元金返済をストップしているわけではない。





時間を使って数年後には通常元金返済を可能にするための銀行から頂いた逆の期限の利益だ、私はそう思うのだ。





リースバックの話を忘れていた笑。引っ越しをしなくていい、住み続けられます、数年後には買戻しにも応じます。こんな安易な考えで自宅のリースバックをやるべきではない。





任意売却という状況に直面した際に誰もが考えることは、いつまでこの家に住み続けられるかどうかっていうことだ。住宅ローンを返済していない銀行からは任意売却で自宅を売却してもらいたい通知が来るし、電話も来る。下手すると銀行のなじみがある不動産業者の担当者が訪問してくることだってある。




リースバックとは売却を不動産投資会社に売却して所有権移転をし、その投資会社に賃料を毎月払ってそのまま住み続ける手法だ。これだけ聞くと天使のような手法に見えるが決して甘くない。



■リースバックについての野呂の見解

1.毎月の賃料の設定の方法は投資会社が購入する際にかかったお金の10%+年間固定資産税+(マンションであれば年間の管理費、修繕積立金)÷12か月が毎月の賃料である。
※利率的には非常に厳しい高値の設定だ。正直、これ以下での利率で応じる不動産投資会社は私は見たことがない。

2.数年後に買戻しが可能なように買い戻し特約を付する契約をするが、買い戻す際にはさらに10%を上乗せした金額で買い戻すことになる。つまり年間で10%の賃料を支払うので、3年間所有してもらう買い戻した時点で40%の利益を投資会社へ渡すことになる。

3.リースバックとは新たに借金をして不動産投資会社に所有してもらうことと同じである。一度所有権を移転しまうと自分のものではなくなるので、賃料を支払えなくなれば売却されてしまう。この覚悟を自覚していないままでリースバックスキームに乗せられてしまう債務者が多い。

4.基本的には賃料の支払いについて、サラリーマン世帯では非常に厳しい。一緒に居住する方が毎月の賃料の支払いに充当してくださるなど金銭的なご援助がないと本当に地獄の賃料支払い生活を始めることとなる。 会社の社長さんであれば社宅契約などにして経費算入は可能だが資金繰り上回っていることが条件になる。





だから安易にリースバックって選択してほしくないのです。リースバック後に賃料の支払いが重く二次破綻を引き起こすケースは増えている。景気はよくないし、よくならない。景気がいいから金が入ってくるという感覚はもう捨てよう。 稼ぐ力こそ、自分の景気を良くするのだ。



ここであきらめてたまるか!って考えられる方。




完全なる資金繰り管理、攻めの銀行対応、何があったって転ばない会社を今から一緒に再生し直しましょう。 日本全国の社長さん、お待ちしております。野呂と一緒にやりましょう。

今日はこの辺で。






代表取締役 野呂一哉
タグ:任意売却
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